13.5.2019
Nemovitost je prodána, tím to ale nekončí...
Klienti se často domnívají, že je lepší při prodeji nemovitosti nejdříve uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní, že jsou tak lépe chráněni. Opak je ale pravdou.
Smlouva o budoucí smlouvě kupní je nástroj, kterým si strany mohou dohodnout, že ve sjednané lhůtě (nejdéle do 1 roku) uzavřou kupní smlouvu za sjednaných podmínek.
Z toho vyplývají nevýhody:
1) Nejistota. Bude-li kupující plnit (např. uhradí kupní cenu do úschovy) na základě smlouvy o budoucí smlouvě kupní, nemá stále ještě jisté, že skutečně dojde k podpisu kupní smlouvy a tedy následně převodu vlastnických práv ( protože prodávající neuzavře kupní smlouvu, ať už z důvodů uvedených v bodě 2 níže nebo to může být i bez jeho vlastního zavinění např. z vážných zdravotních důvodů).
2) Zneužití. Může nastat situace, že některá ze stran začne měnit podmínky, vymlouvat se a jinak "manévrovat", aby obchod zmařila nebo si dodatečně vynutila nějaký prospěch. A bohužel se toto stává, dostanou-li někteří "chytráci" prostor. Druhé straně pak nezbývá než dodatečně přistoupit na nové podmínky, pokud nechce volit zdlouhavou soudní cestu (s nejistým výsledkem a velmi dlouhou dobou řízení před českými soudy).
3) Časové ztráty. Strany se musí sejít znovu na podpis kupní smlouvy.
Zkušenosti z dlouholeté praxe ukazují, že ideální postup pro hladkou realizaci obchodního případu je uzavřít přímo kupní smlouvu a všechny související dokumenty na jedné schůzce (kupní smlouva, návrh na vklad do katastru nemovitostí, smlouva o úschově peněz a případně i zástavní smlouva).
Z toho plynou výhody:
1) Předcházíme případným pozdějším nedorozuměním a sporům. Když je vše podepsáno, celý obchod se dále realizuje už podle smlouvou daných pravidel. Jakékoliv pozdější změny podmínek jsou možné pouze po dohodě (nikoliv po nátlaku) smluvních stran, a jsou opět písemně ošetřeny fornou dodatku ke smlouvě .
2) Výrazně šetříme čas, protože je nutná pouze jedna společná schůzka smluvních stran.K plnění smlouvy není potřeba další vzájemná součinnost smluvních stran, vše již vyřizuje RK ve spolupráci s právním zástupcem.
Samozřejmě v kupní smlouvě musí být zapracované ustanovení ohledně možnosti jednoduchého odstoupení od smlouvy a sankcí pro případ, že některá ze stran neplní tak, jak je dohodnuto či smlouvu porušuje.
Někdy vyžadují smlouvy o budoucích smlouvách kupních finanční poradci při vyřizování úvěru. Není to ale nutné. Banky běžně umí poskytnout úvěr na základě znění kupní smlouvy. Máme s tím dlouholeté zkušenosti. Trvejte na tom, ať poradce bance předloží návrh kupní smlouvy místo smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nechá ho bankou posoudit.
Smlouvu o budoucí smlouvě kupní používáme jen v opodstatněných případech, jako je například situace, kdy je prodávající nesporným dědicem a čeká se na ukončení dědického řízení a zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Pokud budete potřebovat jakoukoliv radu ohledně prodeje či koupě nemovitosti, jsem zde pro Vás, neváhejte se na mě obrátit.
Olga Jarošová
jednatelka společnosti
T: 604 232 218
