Téma na dnešní článek přinesl sám život. Oslovila mě moje příbuzná s tím, že její soused prodává byt a poslal všem lidem v domě dopis, jestli chtějí využít svoje předkupní právo. Byla z toho dost zmatená a tak přišla s dopisem za mnou, abych jí poradila.
V prvé řadě je potřeba říct, že rozhodně k sousedovu bytu žádné předkupní právo nemá. Je sice pravda, že se do Občanského zákoníku od 1.1.2018 vrátilo předkupní právo mezi spoluvlastníky, ale to v tomto případě neplatí, protože každý v domě vlastní svou bytovou jednotku a tedy se o žádné spoluvlastnictví nejedná.
Jiná situace by ovšem byla,kdyby dům nebyl v katastru rozdělen na bytové jednotky, ale každý ze sousedů by vlastnil jen spoluvlastnický podíl na celém domě, jako je to běžné např. u rodinných domů. Potom by samozřejmě předkupní právo platilo a soused by jí i ostatním spoluvlastníkům musel svůj spoluvlastnický podíl nabídnout.
V našem případě se jedná o něco jiného. Společně s bytem se prodává i spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Ten ale náleží k bytu, nelze s ním samostatně nakládat a předkupní právo se ho netýká. Obdobná situace je i u spoluvlastnického podílu na pozemku, na kterém dům stojí. Případně i u pozemků, které tvoří přístupovou cestu do domu, protože logicky musíte prodat kupujícímu bytu i všechny součásti, které mu umožní byt užívat.
Jenže za domem je ještě samostatná parcela zahrady. Ta už ale součástí bytu není, byt můžete bez problémů užívat i bez ní, a proto je soused povinen spoluvlastnický podíl na zahradě ostatním spoluvlastníkům nabídnout. A toho se právě týkal ten dopis, který moje příbuzná od souseda dostala.
Obdobná situace by byla, když by v domě byl nějaký prostor ve vlastnictví více spoluvlastníků. Může se jednat o obchod, který se pronajímá. Nebo o byt,který si jeho nájemník neodkoupil a tak se na něj ostatní složili a vlastní ho společně. V novostavbách je to nejčastěji hromadná garáž.
Právě u hromadných garáží činí předkupní právo největší potíže. O parkovací stání je zájem a mnohdy se stane, že po učinění předkupní nabídky se najde kupec z řad spoluvlastníků. Prodávající pak ale musí svůj byt prodávat bez parkovácího stání, což ho může značně poškodit. Jak finančně, tak sníženým zájmem.
Naši zákonodárci jsou si toho vědomi a tak už se chystá novela, která by měla tento stav změnit. Kdy konkrétně to ale bude, neumím nyní říct. Vláda novelu schválila 4.2.2019 a 20.2.2019 byla předložena Poslanecké sněmovně.
Do té doby je ale potřeba se s tím nějak vypořádat. V příštím článku se tedy podíváme na to, jak správně postupovat, když nabízíte předkupní právo svým spoluvlastníkům a také na to, jak mohou reagovat oni, když chtějí nebo naopak nechtějí své předkupní právo využít.
Pokud budete mít k tématu nějaké dotazy, neváhejte se na mě obrátit
Olga Jarošová
jednatelka společnosti
T: 604 232 218
