Rychlé vyhledávání
Vyberte si nemovitost
Nacházíte se: Úvod » Odpovědnost za skryté vady staveb při prodeji starších nemovitostí

Odpovědnost za skryté vady staveb při prodeji starších nemovitostí

13.4.2015

Odpovědnost za skryté vady staveb při prodeji starších nemovitostí je mezi prodávajícími a kupujícími poměrně ožehavé téma.

Co si představíte pod termínem "skrytá vada" u nemovitosti?
Za skrytou vadu je považována taková vada, která při převzetí stavby není vizuálně zřejmá, avšak projeví se později. Důležitou podmínkou je, že existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale projevila se následně při užívání stavby.
Typickým příkladem je například nefunkční radiátor – v červnu, kdy dům kupující přebíral, jeho funkčnost neověřil a zjistil, že nefunguje až začátkem topné sezóny na podzim.

Jak řeší tuto situaci nový Občanský zákoník?

* Kupující a prodávající si mohou v kupní smlouvě sjednat záruku za vady. Není-li záruční doba sjednaná, odpovídá prodávající pouze za skryté vady.

* Kupující má právo požadovat odstranění skryté vady (např. oprava či výměna radiátoru) nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu nelze řádně užívat obvyklým způsobem, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny nebo opět požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 1923).

* NOZ přinesl významnou změnu - kupující může uplatnit skryté vady ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2) oproti předchozím 6 měsícům.


Abychom předešli sporným bodům a nestranili prodávajícímu ani kupujícímu, v kupní smlouvě neuvádíme prohlášení prodávajícího ohledně fyzického stavu nemovitosti ani sjednanou záruku.
Kupující ve smlouvě prohlašuje, že si nemovitosti prohlédl, seznámil se s faktickým i právním stavem nemovitostí a ve stavu, jakém jsou, je přebírá do vlastnictví, což ponechává prostor pouze pro uplatnění případných skrytých vad.
Přesto doporučujeme nepodcenit předávací protokol, dát prostor kupujícímu, aby si přebírané nemovitosti řádně prohlédl a také prodávajícímu, aby do protokolu uvedl případné vady, na které kupujícího výslovně upozorňuje a jsou zohledněny v kupní ceně.

A jak reagovat, pokud kupující našel skrytou vadu stavby ?


Můžeme doporučit tyto kroky:
1. vadu důkladně zdokumentovat, nafotit, případně nechat posoudit nestranným odborníkem či znalcem
(kupující má povinnost prokázat, že reklamace se týká skryté vady, která nebyla v okamžiku koupě patrná a není výsledkem nesprávného užívání, údržby či běžného opotřebení)
2. vadu je pak nutné písemně oznámit prodávajícímu osobním doručením oproti podpisu nebo zasláním doporučeného dopisu s dodejkou a současně oznámit požadované odstranění vady (kupující musí při případném sporu doložit, že vady prodávajícímu oznámil)
3. nebude-li prodávající ochoten sjednat nápravu dobrovolně, může se kupující obrátit na soud