Odpovědnost za skryté vady staveb při prodeji starších nemovitostí

Odpovědnost za skryté vady staveb při prodeji starších nemovitostí je mezi prodávajícími a kupujícími poměrně ožehavé téma.

Co si představíte pod termínem "skrytá vada" u nemovitosti?
Za skrytou vadu je považována taková vada, která při převzetí stavby není vizuálně zřejmá, avšak projeví se později. Důležitou podmínkou je, že existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale projevila se následně při užívání stavby.
Typickým příkladem je například nefunkční radiátor – v červnu, kdy dům kupující přebíral, jeho funkčnost neověřil a zjistil, že nefunguje až začátkem topné sezóny na podzim.

Jak řeší tuto situaci nový Občanský zákoník?

* Kupující a prodávající si mohou v kupní smlouvě sjednat záruku za vady. Není-li záruční doba sjednaná, odpovídá prodávající pouze za skryté vady.

* Kupující má právo požadovat odstranění skryté vady (např. oprava či výměna radiátoru) nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu nelze řádně užívat obvyklým způsobem, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny nebo opět požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 1923).

* NOZ přinesl významnou změnu - kupující může uplatnit skryté vady ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2) oproti předchozím 6 měsícům.

Abychom předešli sporným bodům a nestranili prodávajícímu ani kupujícímu, v kupní smlouvě neuvádíme prohlášení prodávajícího ohledně fyzického stavu nemovitosti ani sjednanou záruku.
Kupující ve smlouvě prohlašuje, že si nemovitosti prohlédl, seznámil se s faktickým i právním stavem nemovitostí a ve stavu, jakém jsou, je přebírá do vlastnictví, což ponechává prostor pouze pro uplatnění případných skrytých vad.
Přesto doporučujeme nepodcenit předávací protokol, dát prostor kupujícímu, aby si přebírané nemovitosti řádně prohlédl a také prodávajícímu, aby do protokolu uvedl případné vady, na které kupujícího výslovně upozorňuje a jsou zohledněny v kupní ceně.

A jak reagovat, pokud kupující našel skrytou vadu stavby ?

Můžeme doporučit tyto kroky:
1. vadu důkladně zdokumentovat, nafotit, případně nechat posoudit nestranným odborníkem či znalcem
(kupující má povinnost prokázat, že reklamace se týká skryté vady, která nebyla v okamžiku koupě patrná a není výsledkem nesprávného užívání, údržby či běžného opotřebení)
2. vadu je pak nutné písemně oznámit prodávajícímu osobním doručením oproti podpisu nebo zasláním doporučeného dopisu s dodejkou a současně oznámit požadované odstranění vady (kupující musí při případném sporu doložit, že vady prodávajícímu oznámil)
3. nebude-li prodávající ochoten sjednat nápravu dobrovolně, může se kupující obrátit na soud